剛剛，南京土地市場(chǎng)網(wǎng)一口氣掛出了53宗宅地，這也是南京第二批“兩集中”出讓地塊。

　　這53宗宅地，既涉及了南部新城、江心洲、雨花、燕子磯等熱點(diǎn)地區(qū)，也涵蓋了谷里、祿口、六合、溧水、高淳等遠(yuǎn)郊片區(qū)，地塊分布相對(duì)均衡。

　　值得注意的是，此次出讓?zhuān)€涉及到土地出讓方式的重大調(diào)整，具體調(diào)整內(nèi)容如下：

　　1、本批次出讓地塊按“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓?zhuān)ㄆ胀ㄉ唐纷≌?毛坯)銷(xiāo)售均價(jià)不得超過(guò)上述核定價(jià)格(裝修價(jià)格另行核定)，最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)售價(jià)均價(jià)的110%(裝修價(jià)格另行核定)。

　　品質(zhì)如何定?

　　南京市規(guī)劃和自然資源局制定的《關(guān)于提升全市新建商品住宅規(guī)劃品質(zhì)要求的通知》中明確，主要從公共空間再優(yōu)化、建筑設(shè)計(jì)再升級(jí)、停車(chē)設(shè)施保安全等三大方面明確住宅提質(zhì)新要求：

　?、? 針對(duì)有的小區(qū)公共空間品質(zhì)不足的情況，《關(guān)于提升全市新建商品住宅規(guī)劃品質(zhì)要求的通知》規(guī)定，配套設(shè)施盡量集中布設(shè)，避免零星布局;地下車(chē)庫(kù)頂板覆土深度不得小于1.5米，以提高綠化景觀(guān)品質(zhì)。

　?、? 在建筑設(shè)計(jì)再升級(jí)方面，相關(guān)《通知》針對(duì)室外晾曬設(shè)施雜亂無(wú)序、自行封閉的陽(yáng)臺(tái)顏色形式風(fēng)格迥異、緊臨交通干線(xiàn)窗戶(hù)不隔音等情況，從天際線(xiàn)處理、平面設(shè)計(jì)、室內(nèi)及戶(hù)型設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)、附屬設(shè)施等方面，提出一系列新的管控要求：地下車(chē)庫(kù)地坪面層不得采用低品質(zhì)水泥砂漿面層;立面應(yīng)使用耐臟、耐老化、易清洗的高品質(zhì)板材;當(dāng)臥室、起居室(廳)布置在噪聲源一側(cè)時(shí)，外窗應(yīng)采取三玻兩腔等隔音降噪措施;新建的商品房小區(qū)應(yīng)統(tǒng)一封閉陽(yáng)臺(tái)，并擴(kuò)大陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深……

　?、? 在停車(chē)設(shè)施保安全方面，也有一系列高標(biāo)準(zhǔn)的管控要求。例如，居住區(qū)原則上應(yīng)采用人車(chē)分流的交通組織形式，住宅建筑除訪(fǎng)客車(chē)位和特殊車(chē)位外一般不得設(shè)置地面機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)泊位;進(jìn)一步減緩非機(jī)動(dòng)車(chē)坡度，提高坡道防滑要求;鼓勵(lì)在高層住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置電動(dòng)自行車(chē)集中存放和充電場(chǎng)所，該場(chǎng)所應(yīng)當(dāng)獨(dú)立設(shè)置，并與高層民用建筑保持安全距離。

　　2、實(shí)行“一地一策”的政策，規(guī)定了其中的11幅地塊不得合作開(kāi)發(fā)。

　　不得合作開(kāi)發(fā)是指“該地塊不得聯(lián)合報(bào)名競(jìng)買(mǎi)、不得合作開(kāi)發(fā)，競(jìng)得土地后，競(jìng)得人可以按現(xiàn)有規(guī)定成立項(xiàng)目公司，但競(jìng)得人須持股100%，且股權(quán)不得轉(zhuǎn)讓”。

　　3、下調(diào)溢價(jià)率。此次地塊出讓?zhuān)罡咭鐑r(jià)率由之前的30%下調(diào)至15%。

　　這一穩(wěn)地價(jià)的舉措，將增強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)用更好材料、投更多資金來(lái)建房的意愿，為建設(shè)更優(yōu)質(zhì)的住宅、提升居住空間品質(zhì)，提供切實(shí)的支持和保障。

　　4、限制地塊報(bào)名人數(shù)。在本批次出讓公告中，同一競(jìng)買(mǎi)人及同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買(mǎi)(含聯(lián)合競(jìng)買(mǎi))同一幅地塊，且報(bào)名地塊幅數(shù)不得超過(guò)13幅(溧水區(qū)、高淳區(qū)除外)。

　　對(duì)高淳、溧水兩區(qū)不實(shí)行報(bào)名地塊數(shù)量限制，意在促進(jìn)該市各片區(qū)土地市場(chǎng)的均衡發(fā)展、有序競(jìng)爭(zhēng)，也有利于高淳、溧水兩區(qū)住宅品質(zhì)的提升。

　　5、提高預(yù)售門(mén)檻。要求達(dá)到最高限價(jià)須通過(guò)搖號(hào)確定競(jìng)得人的地塊，對(duì)商品住宅預(yù)售條件提高至完成住宅部分投資額的50%。

　　6、限轉(zhuǎn)讓?zhuān)苊馔稒C(jī)拿地行為。本批次地塊出讓規(guī)定，競(jìng)得人所持股份大于50%的前提下，可就該地塊開(kāi)發(fā)成立項(xiàng)目公司(另有約定的除外)。

　　受讓人如需變更受讓主體為項(xiàng)目公司的，應(yīng)在土地出讓合同簽訂后3個(gè)月內(nèi)提交符合變更主體資格條件的書(shū)面申請(qǐng)，變更后原出讓合同所約定的權(quán)利和義務(wù)由新受讓人履行。

　　7、強(qiáng)監(jiān)管：競(jìng)得土地后6個(gè)月內(nèi)住宅不得上市。

　　為了讓購(gòu)房者住得更安心，確保住宅項(xiàng)目工程質(zhì)量和建設(shè)品質(zhì)明顯改善，南京對(duì)土地出讓后的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售等行為提出更高的監(jiān)管要求：為確保工程建設(shè)質(zhì)量和施工安全，保證科學(xué)的設(shè)計(jì)和施工周期，在競(jìng)得土地后6個(gè)月內(nèi)住宅部分不得申領(lǐng)預(yù)售許可證。

　　政策解讀：

　　延遲一個(gè)月才亮相的南京第二批次集中出讓宅地，除了疫情因素之外，在不少業(yè)內(nèi)人士眼中，規(guī)則調(diào)整才是最為關(guān)鍵的原因。

　　今年8月初，自然資源部召開(kāi)的一次會(huì)議上明確提及，核心城市的土地出讓政策將有所調(diào)整，包括限定土地溢價(jià)的上限為15%，且各地不得通過(guò)調(diào)高底價(jià)、競(jìng)配建等方式抬升實(shí)際房?jī)r(jià)，當(dāng)?shù)貎r(jià)達(dá)到上限后，通過(guò)搖號(hào)、一次性報(bào)價(jià)、競(jìng)高標(biāo)方案決定土地歸屬等。

　　此后，大連、天津率先“政策落地”，調(diào)低溢價(jià)率、管控地價(jià)水平，南京市于8月25日公布的土拍政策調(diào)整，同樣因應(yīng)了自然資源部的要求，可謂是“史上”最為嚴(yán)格的土地市場(chǎng)監(jiān)管政策。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，土拍規(guī)則調(diào)整的主要目的就是“穩(wěn)地價(jià)”，明確溢價(jià)率最高不超過(guò)15%，除了控制地價(jià)水平，還可以提高房企提升住宅品質(zhì)的意愿;其次，南京此次推行的“一地一策”可以引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)，促使房企高品質(zhì)開(kāi)發(fā);而限制地塊報(bào)名的數(shù)量，則有助于引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)熱點(diǎn)片區(qū)、次熱點(diǎn)片區(qū)以及新興板塊不同地塊的策略組合，進(jìn)而引導(dǎo)全市各片區(qū)土地市場(chǎng)的均衡發(fā)展。

　　業(yè)內(nèi)人士還表示，近年來(lái)，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)中聯(lián)合開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，個(gè)別地塊甚至出現(xiàn)四五家企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，因此，限制房企轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，可以有效規(guī)避個(gè)別企業(yè)進(jìn)行投機(jī)性的土地購(gòu)置，從而引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。